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相続事業承継相談室は、相続・事業承継を専門とするワンストップ事務所です。

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資産活用 不動産活用

相続税 不動産活用 不動産管理会社

  最も古くからある相続税対策としての不動産活用
現金で持っていれば100%の評価ですが
賃貸住宅にすると
@土地は貸家建付地となるので借地権割合×借家権割合0.3が評価減される
A建物は固定資産税評価額とされるので実際より6割ほどの評価となる
また借家権割合として0.3控除される
Bひもつきの債務は現金と同様債務価格で債務控除される
C居住用賃貸なら固定資産税評価が6分の1となる
Dさらに不動産物件を所有する管理会社の利用も考えられる
以上のことより相続税の評価が下がるメリットもありますが
慎重にやらないとこれからの超高齢化社会日本においては
アパートは建てたものの入居者が見つからない
借金が返せなくなり債務超過になる恐れもあるのでよくよく投資をする際には
慎重にシミレーションが必要になります。(不動産投資シミレーションも承っております)

 現在では、居住用アパートが過剰になりつつあり、その他の投資も考えられます。
 今後賃貸住宅市場である生産人口、その後の予備軍である年少人口ともに大きく減少し空き室率は最高22%まで増加していくというデータもあります。
 現在の住宅ストック数からしても総世帯数より15%多く過剰状態なのです。
 一方高齢者人口は2038年をピークに2割近く増加しピーク時には施設、病院のベッド数では到底足りないため在宅介護、在宅看護が今後の政府の推奨する形となっています。
そんな社会環境を考慮に入れると
遊休地利用として考えられるのは、太陽光発電事業、サービス付高齢者住宅、ケアホーム、空家を利用した小規模多機能型介護施設などがあげられます。
 不動産と税金は切っても切れないもの、不動産と税金に詳しいプロに相談してみませんか?


不動産 評価単位 評価方法

★広大地の評価
原則として地積が1000u以上(3大都市は500u以上、都内一部特例地域は400u以上)の市外区域内の宅地等は広大地評価の可能性の検討をします。

★市街地農地の評価
農地が宅地であるとした場合の1u当たりの価格-のうちを宅地に転用する場合において通常必要と認められる宅地造成費

★家屋は固定資産税評価額で評価します。 高層マンションのように最上階の時価が高い場合でも
固定資産税は面積で評価するため時価より低く評価されます。





不動産有効活用

不動産有効利用 相続対策

相続税よりも、生前時の親の高額所得を抑えたい
同族株主が不動産所得を有することにより役員報酬として所得の分散
通常の地代と無償返還に関する届出書を出すことにより借地権認定を避ける。
相続時精算課税制度により2000万以下の建物の贈与も考えられます。
相続税の評価を下げた
建物の評価が貸家は借家権割合を控除できます。 借家権割合は大阪以外は30%です。
土地は自用地としての評価額×(1−借地権割合×借家権割合)となります。
200uまで50%引きの小規模宅地の特例が使える。
建物を相続前に税金を節税して子供にうつす
父が出資して会社を作る 1000万(会社法改正により1000万未満でも会社設立可能)
     ↓
法人が出資額以上の建物を建てる(足りない分は借入)2000万建物  1000万借入
     ↓
   少ない評価額(建物は3年経過後 相続税評価額1000万  ほとんど無償で株を贈与    

(または父が土地の上に建物を建て、建物を現物出資により会社に移すことも可能です。)
保険を利用して相続税の納税資金を作る

★相続税の納税資金のための保険は、終身保険が一般的です。

★相続財産が土地に偏っているケースなどは、物納できる資産がない場合金融資産で払うしかありません。
この場合生命保険は一番有利な納税資金になります。

★生命保険は、法定相続人当たり500万円の非課税枠があります。


★相続税が高額になる場合の、贈与税によるプランニング

★3年以内の生前贈与加算者以外への贈与

★婚姻期間20年以上の配偶者への居住用不動産(のための金銭も可能)の贈与(2000万まで非課税)

★相続時精算課税制度2500万までの控除あり(原則60歳以上父母、20歳以上子供や孫 住宅の場合は年齢問われない

★保険料贈与プラン(親が生前に子供の保険料を贈与する)

★同族会社を親が持っている場合、退職金も法定相続人一人当たり500万の控除があり、かつ株価を引き下げる効果があるため
有効です。(保険積立金の増加により土地保有特定会社評価でなくなることも考えられます。)





以上のプランニングは、税法上要件が細かく規定されているため、実際は税理士の専門的な個別のアドバイスが必要です。
左上の「問い合わせ」よりお申し出下さい!》

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