相続・事業承継相談室は、相続・事業承継を専門とする茨城県土浦市のワンストップ事務所です。

相続税　不動産活用　不動産管理会社

　※小規模宅地の改正がされます。
平成30年税制改正大綱により　平成30年4月1日からの相続に適用
小規模宅地の特例の対象者に次のものを除外
�@持家に居住していないものののうち、相続開始前3年以内にそのものの3親等内の親族又はその者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住していたことがある者
相続開始時において居住の用に供していた家屋を過去に使用していたことがある者
�A貸付事業用宅地等の範囲から相続開始前3年以内に貸付事業に供した宅地等を除外

相続対策として相続開始直前に相続税対策をしても今後適用されなくなる恐れがあります。
また事業的規模でないと小規模宅地の特例が適用されないので5棟10室基準を満たさないと
適用をされない恐れがあります。

　
　最も古くからある相続税対策としての不動産活用
現金で持っていれば100％の評価ですが
賃貸住宅にすると
�@貸家建付地となるので借地権割合×借家権割合0.3が評価減される
宅地の価格ー（１−その宅地の自用地としての価格ー借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
�A建物は固定資産税評価額とされるので実際の建築原価より6割ほどの評価となる
また借家権割合として30％控除される
�Bひもつきの債務は現金と同様債務価格で債務控除される
�C居住用賃貸なら固定資産税評価が6分の１となる
�Dさらに不動産物件を所有する管理会社の利用も考えられる
以上のことより相続税の評価が下がるメリットもありますが
慎重にやらないとこれからの超高齢化社会日本においては
アパートは建てたものの入居者が見つからない
借金が返せなくなり債務超過になる恐れもあるのでよくよく投資をする際には
慎重にシミレーションが必要になります。（不動産投資シミレーションも承っております）

　現在では、居住用アパートが過剰になりつつあり、その他の投資も考えられます。
　今後賃貸住宅市場である生産人口、その後の予備軍である年少人口ともに大きく減少し空き室率は最高22％まで増加していくというデータもあります。
　今回の相続税法の改正により特に都市圏内（東京、神奈川、埼玉、千葉）を中心に相続対策の賃貸住宅の建設が増加し、不動産融資、建設業者の後押しもあり過剰状態になりつつあります。
　現在の住宅ストック数からしても総世帯数より15％多く過剰状態なのです。
　一方高齢者人口は2038年をピークに2割近く増加しピーク時には施設、病院のベッド数では到底足りないため在宅介護、在宅看護が今後の政府の推奨する形となっています。
そんな社会環境を考慮に入れると
遊休地利用として考えられるのは、太陽光発電事業、サービス付高齢者住宅、ケアホーム、空家を利用した小規模多機能型介護施設などがあげられます。
　不動産と税金は切っても切れないもの、不動産と税金に詳しいプロに相談してみませんか？

不動産管理会社メリット
★法人の実効税率29％と個人の所得税率の差（分岐点課税所得９００万）
★高収益の不動産物件の収益を家族に分散　株主は子供
★管理会社なら収入は7％ほどサブリース会社15％ほどが上限目安
★建物保有会社にすれば家賃は100％法人に移せる
★相続税上土地は２０％減評価される
★小規模企業共済、経営セーフティ共済　法人で退職金のための保険加入可能
★株式を少しずつ贈与できる
★退職金、相続納税　建物修繕のための保険に節税をかねて加入できる　
★不動産物件共有をさけ相続争いをさける

不動産管理会社デメリット
★社会保険負担が生じる（逆にメリットと考えることもできる）
★経理負担が増加
★建物法人土地被相続人の場合貸家建付け地の評価にならず20％評価減
★３年以内の建物譲渡の場合時価で建物の株式評価は時価
★税務リスクあり

不動産管理会社の税務調査ポイント
★管理業形態の場合管理業務委託契約書
★サブリース契約の場合建物一括賃貸契約書
★入居者の契約相手を不動産管理会社とする
★管理料、借り上げ料が適正か
★役員報酬（親族）
★管理実態　業務内容（入居者募集業務、除草、清掃、点検、修理　苦情処理　不払い催促
退去時確認　賃貸借契約交渉　書類作成　緊急対応　鍵保管　建物防犯　通信

不動産管理会社はサブリース契約などにすれば、所得分散ができると安易に思うと危険です。
判決例で所得税法37条により必要経費性を否認され管理料0とされた例もあります。
他に管理会社があり管理業務を行っている。
会社としての管理実態がない(看板、管理業務の実態なし）
などの理由からで通常管理会社の必要経費の否認は通常同族会社の行為否認の条文で行われるのですが所得税法37条の必要経費性をもって否認されたので注意をすべき例です。
　ただ会社にお金を通すだけではだめということなのでしょう。
一番リスクがないのは建物だけでも法人のものにすることでしょう。


運営のポイント
役員、株主は子供とする。
被相続人に対して借入金などをつくらないようにする
減価償却のある程度進んだ収益性の高い物件を法人所有にする
借入金のない物件がベターだが借入を引き継ぐこともできるようにする
資本金は１０００万以下とする。　消費税の還付ができる物件の場合は課税事業を選択も検討
個別対応方式か一括比例配分方式かシミレーション
簡易課税制度は第６種
調整対象固定資産　高額特定資産に注意
決算期を個人とずらす　６月
建物売却時の消費税に注意

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不動産　評価単位　評価方法

★広大地の評価
原則として地積が1000�u以上（3大都市は500�u以上、都内一部特例地域は400�u以上）の市外区域内の宅地等は広大地評価の可能性の検討をします。

★市街地農地の評価
農地が宅地であるとした場合の1�u当たりの価格-のうちを宅地に転用する場合において通常必要と認められる宅地造成費

★家屋は固定資産税評価額で評価します。　高層マンションのように最上階の時価が高い場合でも
固定資産税は面積で評価するため時価より低く評価されます。

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不動産有効活用

不動産有効利用　相続対策

相続税よりも、生前時の親の高額所得を抑えたい
	同族株主が不動産所得を有することにより役員報酬として所得の分散 通常の地代と無償返還に関する届出書を出すことにより借地権認定を避ける。 相続時精算課税制度により２０００万以下の建物の贈与も考えられます。
相続税の評価を下げたい
	建物の評価が貸家は借家権割合を控除できます。　借家権割合は大阪以外は３０％です。 土地は自用地としての評価額×（１−借地権割合×借家権割合）となります。 ２００�uまで５０％引きの小規模宅地の特例が使える。
建物を相続前に税金を節税して子供にうつす
	父が出資して会社を作る　1000万（会社法改正により1000万未満でも会社設立可能） 　　　　　↓ 法人が出資額以上の建物を建てる（足りない分は借入）2000万建物　　1000万借入 　　　　　↓ 　　　少ない評価額（建物は3年経過後　相続税評価額1000万　　ほとんど無償で株を贈与　　　　 （または父が土地の上に建物を建て、建物を現物出資により会社に移すことも可能です。）
保険を利用して相続税の納税資金を作る	★相続税の納税資金のための保険は、終身保険が一般的です。 ★相続財産が土地に偏っているケースなどは、物納できる資産がない場合金融資産で払うしかありません。 この場合生命保険は一番有利な納税資金になります。 ★生命保険は、法定相続人当たり500万円の非課税枠があります。 ★相続税が高額になる場合の、贈与税によるプランニング ★3年以内の生前贈与加算者以外への贈与 ★婚姻期間20年以上の配偶者への居住用不動産（のための金銭も可能）の贈与（2000万まで非課税） ★相続時精算課税制度2500万までの控除あり（原則60歳以上父母、20歳以上子供や孫　住宅の場合は年齢問われない ★保険料贈与プラン（親が生前に子供の保険料を贈与する） ★同族会社を親が持っている場合、退職金も法定相続人一人当たり500万の控除があり、かつ株価を引き下げる効果があるため 有効です。（保険積立金の増加により土地保有特定会社評価でなくなることも考えられます。）
以上のプランニングは、税法上要件が細かく規定されているため、実際は税理士の専門的な個別のアドバイスが必要です。 《左上の「問い合わせ」よりお申し出下さい！》 Ｃｏｐｙｒｉｇｈｔ（ｃ）２００７　はやし会計　Ａｌｌ　Ｒｉｇｈｔｓ　Ｒｅｓｅｒｖｅｄ
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