相続・不動産税務の図解ガイド

相続と不動産の税務を
4ページでやさしく整理

小規模宅地等の特例、地積規模の大きな宅地、相続空き家の3,000万円特別控除、マンション評価の改正、不動産小口化商品の評価改正を、ホームページに掲載しやすい構成でまとめました。制度の違いが混ざりやすいため、まずは「何を下げる制度なのか」を分けて理解するのがポイントです。

フローチャート付き 一般の方向けの表現 改正点を整理 4ページ構成
2ページ目小規模宅地等の特例と地積規模の大きな宅地 3ページ目相続空き家の3,000万円特別控除 4ページ目マンション評価改正と不動産小口化商品の評価改正
このページ制度全体の違いを整理
相続税 譲渡所得税 評価の見直し 小規模宅地等の特例 地積規模の大きな宅地 空き家の3,000万円特例 マンション評価改正 不動産小口化商品の評価改正

まず押さえたい違い

小規模宅地等の特例は、相続税評価額そのものを下げる制度です。
地積規模の大きな宅地は、広い土地の評価方法を調整する仕組みです。
相続空き家の3,000万円特別控除は、売却したときの譲渡所得を減らす制度です。
マンション評価改正と不動産小口化商品の評価改正は、評価額を時価に近づける見直しです。

読み方のコツ

似ている制度に見えても、目的はかなり違います。自宅や事業の土地を相続した場面で重要なのは小規模宅地等の特例です。一方、広い土地の評価に関係するのが地積規模の大きな宅地です。また、空き家を売る場面では相続税ではなく譲渡所得の特例を見る必要があります。

さらに近年は、マンションや不動産小口化商品について、市場価格との差が大きすぎる評価を見直す方向が強まっています。

このページの要点
相続税を下げる制度と、売却時の税金を下げる制度、そして評価そのものを見直す改正は別の話です。次のページから、制度ごとにフローチャートで整理します。

参考: 国税庁タックスアンサー「土地家屋の評価」「小規模宅地等の特例」ほか。実際の申告では最新の法令、通達、評価明細書の記載要領をご確認ください。

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小規模宅地等の特例と
地積規模の大きな宅地

どちらも土地評価に関係しますが、制度の役割は違います。小規模宅地等の特例は生活や事業の継続を守る制度で、地積規模の大きな宅地は広い土地の価格補正の考え方です。

小規模宅地等の特例

自宅 80％減 事業 80％減 貸付 50％減 土地の使い方で減額率が変わる
① その土地は自宅、事業、貸付のどれに使っていたかを確認します。
② 誰が相続するか、相続後も同じように使い続けるかを確認します。
結論: 自宅は330㎡まで80％減、事業用は400㎡まで80％減、貸付事業用は200㎡まで50％減が基本です。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm?utm_source=chatgpt.com))

小規模宅地等の特例のフローチャート

START: 相続した土地は、亡くなった方が何に使っていましたか。
自宅の敷地なら、配偶者や同居親族などの取得かを確認します。
事業の敷地なら、その事業を引き継ぎ、申告期限まで続けるかを確認します。
貸付の敷地なら、相続開始前3年以内の新規貸付でないか、相続後も貸付を継続するかを確認します。
注意: 貸付事業用宅地は、近年の見直しで相続直前の駆け込み的な貸付には使いにくくなっています。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4602.htm?utm_source=chatgpt.com))

地積規模の大きな宅地

三大都市圏 500㎡以上 その他地域 1,000㎡以上 面積の大きい宅地は規模格差補正率を検討

地積規模の大きな宅地は、小規模宅地等の特例とは別の仕組みです。対象となると、路線価などに加えて規模格差補正率を掛けて評価します。三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上が入口です。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm?utm_source=chatgpt.com))

地積規模の大きな宅地のフローチャート

① その土地は宅地ですか。
② 三大都市圏なら500㎡以上、それ以外なら1,000㎡以上ありますか。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/pdf/chiseki_check.pdf?utm_source=chatgpt.com))
③ 路線価図上の地区が、普通住宅地区または普通商業・併用住宅地区など対象地区に入りますか。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku/pdf/chiseki_check.pdf?utm_source=chatgpt.com))
④ 市街化調整区域の宅地や工業専用地域の宅地など、対象外に当たらないかを確認します。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm?utm_source=chatgpt.com))
⑤ 該当すれば、路線価×各種画地補正率×規模格差補正率×地積で評価します。倍率地域では一定の比較計算をして低い方を採用します。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm?utm_source=chatgpt.com))
やさしい説明
小規模宅地等の特例は、生活や事業を守るために税負担を軽くする制度です。これに対して地積規模の大きな宅地は、広すぎる土地は一般的な住宅地と同じ単価で評価しない、という考え方です。名前が似ていても役割は違うため、申告では別々に検討します。

国税庁は、地積規模の大きな宅地の評価方法として、路線価地域では規模格差補正率を用いること、倍率地域では比較して低い価額を採ることを示しています。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm?utm_source=chatgpt.com))

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相続空き家の3,000万円特別控除

これは相続税の制度ではなく、相続した空き家を売ったときの譲渡所得に関する特例です。古い空き家の流通を促すための制度なので、対象になる建物の条件が決まっています。

古い一戸建て空き家 3,000万 特別控除

この特例は、被相続人が一人で住んでいた古い家を相続し、一定の条件で売却したときに使えます。売却代金は1億円以下である必要があり、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続人が3人以上のときは控除額の上限が2,000万円になります。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm?utm_source=chatgpt.com))

フローチャート

① 亡くなった方が一人で住んでいた家ですか。
② 昭和56年5月31日以前に建てられた家ですか。
③ 区分所有建物ではありませんか。つまり分譲マンションの一室ではありませんか。
④ 相続後、住む、貸す、事業に使うことなく売却していますか。
⑤ 売却代金が1億円以下で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売っていますか。
結論: 要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm?utm_source=chatgpt.com))

ここが誤解されやすい点

この制度は、相続税の特例ではありません。家を売ったときの所得税・住民税を軽くする制度です。そのため、相続税申告だけ見ていても足りず、売却のタイミングや売却前の使い方も確認する必要があります。

売る前の注意

家付きで売る場合でも、一定の期限までに耐震基準に適合させるか、全部取り壊すことで要件を満たせる場合があります。売却前に市区町村の確認書類の準備も含めて段取りを確認すると安心です。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm?utm_source=chatgpt.com))

国税庁の現行案内では、被相続人居住用家屋の譲渡特例は令和9年12月31日までの譲渡が対象です。適用期限や必要書類は改正の影響を受けることがあるため、申告前の確認が必要です。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4609.htm?utm_source=chatgpt.com))

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マンション評価改正と
不動産小口化商品の評価改正

どちらも「市場価格に比べて税務上の評価が低くなりすぎる」問題への見直しです。ただし、マンション評価改正はすでに適用が始まっており、不動産小口化商品の見直しは令和8年度税制改正大綱で示された内容を含みます。

マンション・区分所有建物の評価改正

評価乖離率を確認 必要なら補正率 時価に近づける
① 対象が居住用の区分所有財産かを確認します。
② 令和6年1月1日以後の相続・遺贈・贈与かを確認します。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4667.htm?utm_source=chatgpt.com))
③ 国税庁の算式で評価乖離率を計算します。
④ 乖離が大きい場合は補正率を掛け、評価額を時価に近づけます。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4667.htm?utm_source=chatgpt.com))

不動産小口化商品の評価改正

不動産 小口化 通常の 取引価額へ
① 相続財産が一定の不動産特定共同事業契約や信託受益権型の商品かを確認します。
② 令和9年1月1日以後の相続等かを確認します。 ([mof.go.jp](https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/20251226taikou.pdf?utm_source=chatgpt.com))
③ 通常の取引価額に相当する金額を基礎に評価する方向で検討します。
④ 小口化しているだけで大きく評価が下がる考え方は通りにくくなります。 ([mof.go.jp](https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/20251226taikou.pdf?utm_source=chatgpt.com))
項目 マンション評価改正 不動産小口化商品の評価改正
対象 居住用の区分所有財産 一定の不動産特定共同事業契約・信託受益権型商品
考え方 評価乖離率を見て補正 通常の取引価額に相当する金額へ見直し
時期 令和6年1月1日以後の取得分から適用 令和9年1月1日以後の相続等から適用予定
まとめ
近年の改正は、節税のために評価額だけを大きく下げる手法を見直し、市場価格とのバランスを取る方向に進んでいます。相続対策を考えるときは、現金を不動産に変えるだけで有利になるとは限らず、どの資産にどの評価ルールがかかるのかを個別に確認する必要があります。

マンション評価は国税庁の個別通達とタックスアンサーで運用が始まっています。不動産小口化商品の見直しは令和8年度税制改正大綱に示されており、令和9年1月1日以後の相続等からの適用が示されています。 ([nta.go.jp](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4667.htm?utm_source=chatgpt.com))